protección del consumidor con la nueva Ley Hipotecaria

Ante la “guerra de hipotecas” que se avecina para este próximo otoño, hemos visto conveniente recordar algunos aspectos de Ley Hipotecaria 5/2019.

El día 16 de junio entro en vigor la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o más comúnmente llamada Ley Hipotecaria (Ley 5/2019). En esta nueva Ley, el sector asegurador presentó varias enmiendas a través de las asociaciones sectoriales, como ADECOSE, que fueron admitidas a trámite, pero suavizadas finalmente por el legislador.

Análisis de la nueva Ley Hipotecaria

Preámbulo de la Ley Hipotecaria

En el preámbulo de la nueva Ley Hipotecaria podemos leer:  “…La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

La protección del consumidor ante el sector bancario nunca fue tan rotunda hasta esta Ley.

El día a día del sector asegurador era asumir que la Ley de Mediación del año 2006, donde se prohibía expresamente la imposición de cualquier tipo de seguro, era incumplida sistemáticamente por prácticamente todos los bancos de este país, que vieron un filón en las comisiones de los seguros para mantener sus ratios de beneficios, obviando por completo la protección del consumidor, así como sus derechos dentro de un mercado libre y de sana competencia.

El Banco de España en diversos informes ya expresa: “conviene hacer alusión a los pagos efectuados por los prestatarios en concepto de primas de seguros de vida, cuyo reintegro es común que venga instándose al amparo de la doctrina jurisprudencial tratada, ya que, según indican los reclamantes en algunos casos, las entidades prestamistas les impusieron su contrata­ciónMemoria de Reclamaciones del Banco de España Año 2017.

En Insure Brokers hemos visto de todo: desde primas únicas a 25 años teniendo que ser financiadas vía crédito hipotecario, seguros de hogar con Infraseguro y siniestro importante de incendios, primas de seguros de hogar incrementadas en hasta un 150% sin rigor técnico, etc.

Mención especial merece el Colegio de Mediadores de Seguros de Asturias, al cual pertenece nuestra correduría, y que tiene abiertas dos demandas contra las entidades Caja Rural, Banco Santander y Banco Popular (ahora perteneciente al Banco Santander) por la imposición de seguros. Dichas demandas están ahora mismo en la Audiencia de Asturias.

Disposiciones generales de la Ley Hipotecaria 5/2019

Retomando el análisis de esta nueva Ley Hipotecaria, de suma importancia para nuestro sector, nos encontramos en el artículo 5: “Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboración de productos crediticios, la concesión de préstamos, prestación de servicios de intermediación o de asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecución de los contratos de préstamo” .

Tampoco vamos a hacer comentarios sobre lo que muchos clientes nos han contado de lo que les ocurrió al ir al banco a solicitar una hipoteca.

En el artículo 6, expresa la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, y en este articulo, en su apartado 3 indica: “Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto con la Tasa Anual Equivalente (TAE)”.

Se indica que la información debe ser fácilmente legible y audible.

El articulo 14 Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, en su apartado f)” Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.”.

Esta situación es previa a la firma de la hipoteca, donde el cliente puede ir con el documento a su mediador de confianza, que le elaborará la oferta más idónea atendiendo a los criterios técnicos del riesgo.

Ley Hipotecaria 5/2019: Normas de conducta

El Artículo 16. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal, expresa que “El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso, y en la ejecución de los contratos de préstamo. Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o combinada a que se refiere el artículo siguiente”.

Este articulo viene a expresar claramente que el personal de las entidades afectadas debe tener la formación necesaria, así como los conocimientos sobre los productos que comercializan, incluidos los contratos de seguro.

El Artículo 17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas, es el artículo “estrella” de esta nueva Ley Hipotecaria para el sector asegurador, y vamos a reproducir el literal íntegramente:

  1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo. No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas. Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.
  2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.
  3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario. La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
  4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.
  5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible: a) que se está contratando un producto vinculado, b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.
  6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos.
  7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible: a) que se está contratando un producto combinado, b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados, c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios, d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

De todo esto sacamos varias conclusiones:

  • La entidad crediticia debe obtener autorización del órgano competente para autorizar una venta vinculada. Además, deberán elaborar un informe, tanto el Banco de España como la DGSFP y CNMC.
  • Será nulo todo contrato vinculado que no disponga de la autorización del órgano competente para la oferta.
  • El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de cualquier otro proveedor en prestaciones similares a las propuestas (recordemos que antes debe entregar por escrito esas prestaciones), que no podrá cobrar por el análisis de esas pólizas, y que la aceptación de las mismas no supondrá un empeoramiento de las condiciones del préstamo.
  • En la oferta con producto vinculado debe conocerse el coste con el producto vinculado y sin el mismo, así como conocer cómo afecta al préstamo la cancelación de dichos productos vinculados.

Forma, ejecución y resolución – Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

El articulo 23 Reembolso anticipado, en su apartado 3 “El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. En particular, se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió. Se informará de estos derechos en la documentación precontractual y contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro. Se entenderá por seguro accesorio aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo”.

En caso de reembolso anticipado, el prestatario tendrá derecho a extorno de la póliza, cuestión que anteriormente no ocurría o era muy difuso. Este apartado se refiere exclusivamente al  seguro de protección de pagos.

Infracciones recogidas en la Ley Hipotecaria

El Artículo 46. Infracciones tipifica como muy grave “La realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o su representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, siempre que por el número de afectados, la reiteración de la conducta o los efectos sobre la confianza de la clientela y la estabilidad del sistema financiero tales incumplimientos puedan estimarse como especialmente relevantes, conforme al apartado x) del artículo 92 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Este articulo explica claramente que las prácticas abusivas del sector bancario tendrán sanciones según los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito y que las sanciones tipificadas como muy graves tienen de entre el triple y el quíntuplo del importe de los beneficios derivados de la infracción, cuando dichos beneficios puedan cuantificarse; o de entre el 5% y el 10% del volumen de negocios neto anual total, incluidos los ingresos brutos procedentes de intereses a percibir e ingresos asimilados, los rendimientos de acciones y otros valores de renta fija o variable y las comisiones o corretajes a cobrar que haya realizado la entidad en el ejercicio anterior; o multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros, si aquel porcentaje fuera inferior a esta cifra.

La Ley Hipotecaria para el sector de los seguros

El resumen de la nueva Ley Hipotecaria para nuestro sector se traduce en los siguientes puntos:

  • El prestamista podrá exigir al prestatario la contratación de un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado.
  • El órgano competente deberá autorizar la oferta vinculada (seguros).
  • El prestamista deberá aceptar la contratación de pólizas de seguro alternativas a las que él mismo haya propuesto, siempre que las condiciones de cobertura sean equivalentes. Ello tanto en el momento de la suscripción inicial del seguro, como en futuras renovaciones. Las condiciones de cobertura deben ser entregadas por escrito.
  • El prestamista no podrá cobrar comisiones o gastos por el análisis de las pólizas alternativas que presente el prestatario.
  • La aceptación de una póliza alternativa no puede suponer el empeoramiento de cualquiera de las condiciones del préstamo hipotecario.

Desde Insure Brokers ponemos a disposición de nuestros clientes que vayan a contratar una hipoteca, nuestros Servicios Jurídicos para que evalúen, en cuanto a la oferta vinculada, si esta se ajusta a los parámetros recogidos en esta Ley Hipotecaria. También puedes visitar esta otra entrada donde damos las pautas frente a la imposición de los seguros de vida por parte del banco.

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