Hipoteca inversa

La llegada de la edad de jubilación supone para algunas personas un problema, puesto que durante su vida no han realizado una correcta planificación financiera de este evento y se encuentran con unos ingresos insuficientes.

En un país como España, donde el ahorro principalmente se canaliza a la compra de vivienda, una de las opciones financieras de obtener un rendimiento de la misma llegada la jubilación pasa por realizar una hipoteca inversa.

Esta solución financiera no tuvo mucho auge durante el boom inmobiliario y durante la crisis comenzó a languidecer, al haber un parque excesivo de viviendas y a la negativa de los herederos a asumir las deudas y el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) en determinadas comunidades.

La hipoteca inversa tiene un origen anglosajón, reverse mortgage, siendo muy común en los años 60 y 70 en EEUU y UK.

Posteriormente, fue extendida por otros países de su influencia como Australia, Taiwán o Canadá, teniendo en cada uno de estos países un órgano regulador específico de esta figura, que establece las condiciones de acceso, costes y provee de legislación para garantizar la seguridad jurídica de la operación.

En España, el órgano regulador de la hipoteca inversa es el Banco de España y tiene publicada una guía sobre este producto financiero.

Actualmente, la hipoteca inversa parece que vive una “segunda juventud” y creemos que es ya para quedarse, puesto que tenemos más de 9 millones de pensionistas que atesoran más de 600.000 millones invertidos en vivienda, frente a los 110.000 millones en planes de pensiones (75.000 millones en planes individuales) y los 185.000 millones en otros tipos de activos financieros y seguros (Pias, Unitlink, Rentas Vitalicias y temporales, PPA, SIALP, etc) (Datos de la Seguridad Social, Inverco y Unespa) y las tensiones del actual sistema de pensiones van a invitar a explorar nuevas alternativas para aumentar la pensión.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes (discapacidad superior al 33%, dependencia severa o gran dependencia) que sean propietarios de una vivienda.

Este tipo de hipoteca convierte el activo inmobiliario en una cantidad de dinero que el propietario del piso puede complementar a su pensión.

El propietario del piso no pierde la propiedad ni el uso al constituir la hipoteca, siendo únicamente reclamable por el banco la propiedad de la misma cuando fallece el último beneficiario, 12 meses después de ocurrido el óbito.

En una hipoteca inversa la deuda no se reduce, sino que aumenta hasta que un tercero —los herederos del inmueble— opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble.

Muchas personas nos preguntan qué ocurre cuando la longevidad de la persona beneficiaria es elevada. En ese caso, en el momento en el que se inicia la hipoteca, se contrata un seguro de rentas vitalicias con cargo al préstamo que garantizará el pago de la cantidad dineraria de la misma mientras que el beneficiario viva, independientemente de la edad.

El cobro de este seguro se incorpora a la renta a percibir, en el momento en que la expectativa de vida establecida por la entidad aseguradora se haya superado.

La renta derivada del seguro, que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en el contrato, no está exenta de tributación, si bien solo tributará la parte de aquella correspondiente a la rentabilidad incorporada en dicha renta, que se calcula en función de la edad del rentista en el momento de su constitución.

En nuestra entrada sobre inversión en PIAS, hay una tabla que corresponde con lo comentado.

Podemos disponer el dinero de la hipoteca inversa completo o bien en cantidades mensuales con una única disposición inicial.

¿Es necesario un seguro para el bien hipotecado?

La norma establece que se puede exigir un seguro de daños sobre el bien hipotecado. Puede consultarnos también la mejor solución a esta situación porque, de igual forma que con una hipoteca convencional, hay que hacer cesión de derechos a favor de la entidad financiera.

Beneficios fiscales

La hipoteca inversa de por sí no tiene deducciones fiscales aplicables al IRPF como las hipotecas convencionales contratadas antes del 2013. Lo que sí tiene de beneficio fiscal es el complemento que se percibe mensualmente, exento de tributar en el IRPF, en la parte de la renta obtenida por el banco.

En tal caso, si somos pensionistas tributaremos por nuestra pensión dentro de los mínimos y máximos establecidos por el legislador, pero por esa cantidad que percibimos de la hipoteca inversa no hay que tributar.

¿Se puede alquilar la vivienda que está sujeta a la hipoteca inversa?

Sí, se puede alquilar y, en estos momentos, la tributación fiscal es exactamente igual que si alquilásemos un piso sin hipoteca o con una hipoteca convencional.

Desde este año, las desgravaciones, tanto para inquilino como para propietario, están más controladas, al tener que incluir el DNI del inquilino en la declaración de la renta. En ocasiones, también hay que informar a la entidad financiera de que el piso está alquilado.

¿Se puede constituir una hipoteca inversa sobre un activo inmobiliario incluido en un Patrimonio Protegido?

Por supuesto. Además, uno de sus fines principales de la hipoteca inversa es poder dotar de un fondo económico a personas en situación de discapacidad o dependientes.

¿Qué gastos debo asumir en una hipoteca inversa?

Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los gastos que se deben asumir siguen siendo los mismos que eran anteriormente:

  • Exención de parte de los registros notariales.
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados).
  • Comisiones, que quedan dentro de la masa monetaria a percibir, incluida la tasación.

El artículo 2 apartado f de la nueva Ley especifica claramente que la hipoteca inversa no se ve afectada por esta nueva norma.

¿Cómo se cancela una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa se puede cancelar anticipadamente por la venta del activo inmobiliario, liquidando el principal y los intereses.

Puede ocurrir que los herederos cancelen la deuda con fondos propios, vendan el inmueble y liquiden la deuda, o bien que no asuman la deuda, siendo en este caso cuando pasa el banco a obtener la propiedad y uso de la misma.

El banco en ningún caso podrá disponer de los bienes de ningún heredero para cancelar la hipoteca. La particularidad de la hipoteca inversa es que si los herederos no desean cancelar el préstamo, el acreedor (banco o aseguradora) solo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia (activo inmobliario hipotecado).

Como mejor podemos entender cómo funciona este producto financiero es con un ejemplo:

Jesús y María disponen de un piso en propiedad en Gijón, con un valor de tasación de 355.000€. Ambos quieren complementar sus pensiones, Jesús tiene una pensión de 1.012€ y María de 887€.

La aseguradora calcula la hipoteca por el 70% del valor de la vivienda. Jesús y María quieren una disposición inicial de 10.000€ para un viaje y donar 3.000€ a cada uno de sus dos hijos.

El total de la disposición inicial sería 10.000€ para ellos, 22.623€ para el seguro de rentas vitalicias que garantiza el pago de las mensualidades hasta el fallecimiento del último beneficiario, una comisión de apertura de 745€ y el resto de gastos (notaria, registro, etc.) de 950€.

La disposición total inicial sería de 34.658€ (incluido el coste de la tasación).

Para un proyecto realizado el 30 de junio del 2019, el tipo de interés aplicable es un tipo fijo del 6% hasta el 30 de junio del 2040 (fecha de expectativa de supervivencia que otorga el banco).

Una vez superada esa fecha, la revisión del tipo es Euribor 12M+2% siendo el interés técnico del seguro el fijado por la DGSFP (0,75%). Según la legislación vigente, el importe de la renta superada la fecha del30 de junio del 2040, tributaría en el IRPF, según las tablas antes mencionadas.

La renta vitalicia a percibir con este ejemplo sería de 251,95€, a abonar mensualmente en la cuenta corriente que indicase el beneficiario.

La hipoteca inversa puede hacerse sin seguro y con un horizonte temporal, pero es arriesgada por cuanto la incertidumbre de la supervivencia nos puede acarrear un problema si se acaba la masa monetaria dispuesta.

En la hipoteca inversa es importante saber que no se puede subrogar a un tercero. El préstamo está calculado en base a una edad y expectativa de supervivencia y estos parámetros no se pueden trasladar a un tercero.

En Insure Brokers podemos ayudarle en el estudio de esta operación financiera con nuestros asesores especializados. No dude en consultarnos.

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